lunes, 15 de octubre de 2018

(España) El tesoro de Realia que mantiene oculto Carlos Slim

A mediados de septiembre, Realia comunicó al mercado que trasladaba su sede corporativa a Las Tablas de Madrid. Y no a un sitio cualquiera: la inmobiliaria se mudaba al complejo de oficinas desde el que se gobierna FCC, dejando así vacante el sitio que ocupaba en una de las Torres KIO de su propiedad. El gesto, por simbólico, se explica por sí mismo: el magnate mexicano Carlos Slim es el accionista de referencia de ambas compañías, aunque su mascarón de proa para los negocios en España sea la constructora que antes perteneció a Esther Koplowitz. Hasta aquí, historia sabida.

El ruido en torno a Slim que empieza a circular en el ámbito financiero tiene que ver con la manera en que el ingeniero mexicano se hizo con el control de Realia (antes propiedad de FCC y Bankia), con lo poco que le ha costado (tiene la mayoría tras dos opas de exclusión fallidas) y con el estrangulamiento al que mantiene sometidos a los inversores minoritarios. Y no es para menos, el magnate tiene la sartén por el mango, pues acumula el 70,7% del capital, un 36,9% a través de FCC y un 33,8% de manera directa (Carso), y controla el consejo de administración con cinco de siete vocales.

Slim pasó de querer vender el 36% de FCC en la inmobiliaria a comprar el 24,95% que soltó Bankia. De esa manera, se impuso a Hispania en la puja y posteriormente lanzó dos ofertas (2015 y 2016) para cumplir con los requisitos de la CNMV. El precio, como se comprobó, fue muy ajustado en ambas ocasiones, pues solo amplió su participación directa un 9%. Sin embargo, es fácil entender por qué ambas opas no fueron exitosas: los precios ofrecidos en ambas ocasiones (0,58 y 0,80 euros por acción) estaban muy por debajo del valor neto liquidativo (NAV) publicado por la propia Realia.

A finales de junio de 2018, la inmobiliaria publicó que este valor ascendía a 1,32 euros por acción. Aun así, Slim mantiene una particularidad de Realia, la de valoración de sus activos, pues es la única en utilizar el método español ECO (a partir de 2012) en lugar del más extendido RICS. El primero es más conservador, sobre terrenos sin explotación, mientras que el segundo es el común del mercado, pues cinco promotoras cotizadas (Neinor Homes, Aedas, Metrovacesa, Inmobiliaria del Sur y Quabit) lo usan. Incluso la propia FCC lo emplea para valorar sus activos inmobiliarios.

El origen del cambio se remonta al proceso de negociación para reestructurar la deuda de 850 millones con los bancos (cinco años después, se ha reducido hasta 750). Los efectos de esta decisión fueron inmediatos y la valoración de la cartera de terrenos bajó un 58%. Y un rejonazo que no ha dejado de bajar año tras año pese al cambio de ciclo. Por este motivo, en la reciente junta de accionistas de Realia, el equipo gestor recibió varias preguntas acerca de la valoración tan deprimida de los activos de suelo y por el diferente método de valoración que usa la compañía respecto a sus competidores.

Esta situación tiene confundido a parte del mercado, pero sobre todo a fondos accionistas. La decisión de mantener este sistema de evaluación hace pensar a algunos minoritarios que detrás de todo se escondería el interés último de Slim por lanzar una opa de exclusión definitiva a un precio tan ajustado como las veces anteriores. Si la tesis fuera la contraria, tampoco se explican por qué mantienen el método de valoración actual, bajo una prudencia que penaliza su NAV y por extensión la acción de Realia. Pero si Slim fue generoso con Esther Koplowitz, no deberían perder la esperanza.

La exclusiva de los Hatchwell

Siempre trabajan fuera de foco. Incluso cuando se asocian a nombres de tronío. Los hermanos Hatchwell (David, Philip y Kareen) han conseguido convertirse en socios de referencia de WeWork, el gigante que ha revolucionado el negocio del alquiler de oficinas en EEUU. El 'holding' familiar (Excem) será el encargado de desarrollar el proyecto de la firma estadounidense para la Península, según han reconocido fuentes del clan. De momento, WeWork cuenta ya con dos edificios en nuestro país, uno en Madrid y otro en Barcelona, pero su intención es expandirse por todo el territorio de la mano de un socio local y consolidar aquí el concepto innovador de ‘coworking’ y espacios abiertos que implanta en los edificios bajo su gestión.

El órdago de Alejandro Agag

La pasada primavera, se marcó un buen órdago. Alejandro Agag publicitó una oferta para recomprar la Fórmula E (el clon eléctrico de la Fórmula 1) por nada menos que 600 millones de euros, dinero que ponía Mubadala (Abu Dabi). El sorprendente envite esconde una situación aún sin resolver. El empresario español (yerno de José María Aznar) está atrapado en el accionariado de la compañía que él mismo fundó, donde ahora mandan los gigantes Liberty Media (EEUU) y CMC Capital (China) tras inversiones millonarias para desarrollar el proyecto. Agag tiene algo menos del 5% y pretende venderlo, pero seguir al frente. Sabe que es el hombre clave para fabricantes y anunciantes, pero también quiere 30 ‘kilos’ por su parte para continuar.

Cristian Abelló busca socios

El patio del capital riesgo está animado. Nuevos proyectos y dinero a raudales. Pese al contexto favorable, Cristian Abelló tiene el viento de contra. Primero, porque su socio en Firmun Capital, su proyecto fuera del paraguas familiar de Torreal, cambia de aires. ‘Berni’ Díaz-Andreu ha lanzado Formentor Capital, aunque seguirá vinculado al hijo de Juan Abelló, probablemente hasta seguir activo el primer fondo para comprar 'parkings'. Segundo, porque esta ‘salida’ ha obligado a Cristian a montar nuevo equipo para lanzar su segundo vehículo de inversión, 100 millones para competir por el segmento de pymes. El tercero hace más tiempo que lo tiene claro. La sucesión al frente de la gestora familiar es competencia de su hermano pequeño Miguel.

FUENTE: Con información de CARLOS HERNANZ ->> Ir
 

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